Primero que nada, un poco de contexto sobre la NIC 40, el objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes. Y ahora, ¿Que es una propiedad de inversión?👀
Es una propiedad (terreno o un edificio —o parte de un edificio— o ambos) mantenida (por el dueño o por el arrendatario como un activo por derecho de uso) para obtener rentas o apreciación del capital o con ambos fines y no para:
(a) Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
(b) Su venta en el curso ordinario de las operaciones.
Es importante no confundir propiedad de inversión con propiedades ocupadas por el dueño, estas son propiedades que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario como un activo por derecho de uso) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos. Las propiedades ocupadas por el dueño deben registrarse, medirse y revelarse según la NIC 16.📗📗
Ahora bien, la NIC 40 nace de la necesidad de presentar a los lectores de los estados financieros cuando se tiene un terreno o edificio (o su conjunto) exclusivamente para obtener rentas, apreciación del capital o ambas por lo que generará flujos de efectivos que son en gran medida independientes de otros activos poseídos por la entidad. Teniendo en contexto estas pautas, es más que evidente que si existe una gran diferencia en comparación a las propiedades planta y equipo como la conocemos según la NIC 16.
No obstante, en el momento que se emitió esta norma y el comité dejo abierta a revisión y comentarios para el público general, muchos participantes si estuvieron un poco en desacuerdo con esta norma y los comentarios más retadores al comité fueron los siguientes.
1. 📍Comentario: ¿Las propiedades de inversión no debería entrar dentro del alcance de la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo? por lo que no hay razón para tener una norma separada sobre propiedades de inversión. Debido principalmente a:
I. No es posible distinguir, con rigurosidad, las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño, cubiertas en la NIC 16, sin hacer referencia a la intención de la dirección. De este modo, la distinción entre propiedades de inversión y propiedades ocupadas por el dueño conducirá, en algunos casos, a la libre elección entre tratamientos contables alternativos; y
II. El modelo del valor razonable propuesto en el Proyecto de Norma no es apropiado, sobre la base de que el valor razonable no es relevante y, en algunos casos, no es fiable en el caso de las propiedades de inversión. Los tratamientos contables previstos en la NIC 16 son apropiados no sólo para las propiedades ocupadas por el dueño, sino también para las propiedades de inversión.
Respuesta del consejo: Tras revisar las cartas de comentarios, el Consejo aún cree que las características de las propiedades de inversión difieren suficientemente de las de las propiedades ocupadas por el dueño, por lo que estima que es necesaria una norma separada relativa a las propiedades de inversión. En particular, el Consejo considera que la información sobre el valor razonable de las propiedades de inversión y sobre los cambios habidos en él, es altamente relevante para los usuarios de los estados financieros. El Consejo cree que es importante que se permita un modelo del valor razonable para las propiedades de inversión, de forma que las entidades puedan presentar, de forma destacada, información sobre el valor razonable. El Consejo intentó mantener la congruencia con la NIC 16, excepto por las diferencias que puedan surgir al elegir un tratamiento contable alternativo.
2. 📍Comentario: Otro comentario fue que el consejo debería limitar el alcance de la Norma a las entidades que tuvieran un segmento, sobre el que debieran informar, cuya actividad principal fuera las propiedades de inversión. Asimismo, se indicaba que un método ligado a los segmentos sobre los que debe informarse, exigiría que una entidad adopte el modelo del valor razonable cuando considere que su actividad relacionada con propiedades de inversión es un elemento importante de su rendimiento financiero, y permitiría que la entidad adoptase la NIC 16 en otros casos.
Respuesta del consejo: Un método ligado a los segmentos sobre los que debe informarse, conduciría a la falta de comparabilidad entre propiedades de inversión incluidas en el segmento de propiedades de inversión y en otros segmento. Por esta razón, el Consejo rechazó tal enfoque.
3. 📍Comentario: Otro comentario iba dirigido a que entendiendo que la definición de propiedades de inversión debería excluir las propiedades que son ocupadas por otra entidad del mismo grupo. Alternativamente, sugieren que la Norma no debería exigir la contabilización de las propiedades de inversión en los estados financieros individuales, en el caso de propiedades que no cumplen las condiciones para considerarse como propiedades de inversión en los estados financieros consolidados. Ellos creen que:
I. Puede sostenerse (al menos en muchos casos) que las propiedades no encajan en la definición de propiedades de inversión, desde la perspectiva de una subsidiaria cuya propiedad es ocupada por otra entidad del mismo grupo—el motivo de la subsidiaria para mantener la propiedad es cumplir con directivas de su controladora y no necesariamente el de percibir las cuotas del arrendamiento o beneficiarse con la apreciación de la propiedad. Seguramente, el precio del arrendamiento intragrupo puede no haber sido establecido como en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua.
II. Este requerimiento supondría costos adicionales de valoración, que no estarían justificados por el limitado beneficio que reportaría a los usuarios. Para los grupos con subsidiarias a las que se requiera la elaboración de estados financieros individuales, el costo podría incrementarse, ya que las entidades podrían crear subsidiarias separadas para la posesión de cada propiedad.
III. Algunos usuarios podrían confundirse si una misma propiedad fuera clasificada como propiedad de inversión en los estados financieros individuales de una subsidiaria y como propiedad ocupada por el dueño en los estados financieros consolidados de la controladora; y
IV. Hay un precedente de una exención similar (relativa a la información a revelar, más que a la medición) en el párrafo 4(c) de la NIC 24 Informaciones a Revelar sobre Partes Relacionadas, que no requiere información sobre transacciones en los estados financieros de una subsidiaria enteramente propiedad de una controladora, si ésta tiene personalidad jurídica en el mismo país y publica allí sus estados financieros consolidados.
Contexto del punto anterior: En algunos casos, una entidad tiene una propiedad que es arrendada y ocupada por otra entidad del mismo grupo. La propiedad no cumple las condiciones para considerarse como propiedad de inversión en los estados financieros consolidados que incluyen ambas entidades porque, desde una perspectiva de grupo, es ocupada por el dueño. Sin embargo, desde el punto de vista de la entidad individual propietaria, la propiedad es una propiedad de inversión si cumple la definición prevista en la Norma
4. 📍Comentario: Otros creen que la definición de propiedades de inversión debería excluir las propiedades ocupadas por cualquier parte relacionada. Aducen que las partes relacionadas no fijan las cuotas de arrendamiento como se haría en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua, que frecuentemente es difícil establecer si la renta es congruente con precios fijados en transacciones realizadas en condiciones de independencia mutua y qué otras rentas podrían estar sujetas a cambios arbitrarios. Sugieren que el valor razonable es menos relevante cuando las propiedades están sometidas a arrendamientos cuyos precios no se fijan como se lo haría en transacciones realizadas en condiciones de independencia mutua.
Respuesta del consejo: El Consejo no encontró justificación para el tratamiento diferenciado entre las propiedades arrendadas a otra entidad del mismo grupo (o a alguna otra parte relacionada) y las propiedades arrendadas a otras partes. En consecuencia, el Consejo decidió que todas las entidades deberían emplear el mismo tratamiento contable, independientemente de la identidad del arrendatario
📌📌En resumen, la NIC 40 es más que necesaria para regir los lineamientos de las propiedades de inversión, también es más que evidente (como comenté en el inicio de este escrito) que las propiedades de inversión si deben separarse de las propiedades planta y equipo y que, por último, si debe ser una norma separada.
